Você sabia que a matrícula do imóvel pode ser a chave para conseguir um empréstimo de alto valor?
A matrícula de imóvel é mais do que um simples registro, ela é a prova oficial da propriedade e da regularidade do bem.
Bancos e financeiras analisam esse documento para garantir que o imóvel possa ser usado como garantia em financiamentos e empréstimos.
Com a matrícula em mãos e devidamente atualizada, você aumenta suas chances de aprovação, acessa melhores taxas de juros e consegue valores mais altos de crédito.
Quer saber como emitir ou atualizar a matrícula do seu imóvel para usá-la na sua análise de crédito? Continue a leitura e descubra o passo a passo para garantir que seu bem seja aceito como garantia.
Como a matrícula de imóvel é usada na análise de crédito?
A Matrícula de Imóvel é um documento essencial para análise de crédito, especialmente quando se trata de garantias em operações financeiras, como empréstimos, financiamentos e renegociações de dívidas.
Ela contém o histórico completo do imóvel, incluindo dados do proprietário, registros de compra e venda, ônus reais (como hipotecas e penhoras) e outras informações relevantes.
Leia mais sobre: Empréstimo com garantia de imóvel para negativado: é possível?
Como a matrícula do imóvel é utilizada na análise de crédito?
Verificação da Titularidade
- O banco ou instituição financeira confere se o proponente do crédito é realmente o proprietário do imóvel.
- Caso haja coproprietários, a liberação do crédito pode depender do aval de todos.
Identificação de Ônus e Gravames
- Se o imóvel já está hipotecado ou tem restrições judiciais (como penhora ou usufruto), isso pode afetar a capacidade do solicitante de oferecê-lo como garantia.
- Uma matrícula “limpa” é um fator positivo na análise de crédito.
Avaliação do Valor do Imóvel
- O valor do crédito pode ser baseado no valor venal ou de mercado do imóvel.
- Em operações como home equity, geralmente se libera um percentual (exemplo: até 60%) do valor do imóvel como crédito.
Análise de Risco da Operação
- Um imóvel bem localizado e sem pendências legais reduz o risco da operação, podendo gerar melhores condições de taxa de juros e prazos.
- Caso contrário, o risco pode ser maior, resultando em taxas mais altas ou até na recusa do crédito.
Nos Empréstimos com Garantia de Imóvel (Home Equity), a matrícula é analisada para confirmar que o imóvel pode ser usado como garantia e não possui restrições impeditivas.
Por isso, algumas atitudes são necessárias, como por exemplo:
- Mantenha a matrícula atualizada – Alterações como vendas, doações e inventáriosprecisam ser registradas para evitar problemas na análise de crédito.
- Evite imóveis com restrições – Gravames como penhoras e disputas judiciais podem dificultar a aprovação de crédito.
- Consulte um especialista – Um advogado ou despachante imobiliário pode ajudar a interpretar a matrícula e resolver pendências.
Qual a diferença entre Transcrição, Matrícula de Imóvel e Escritura de Imóvel
Esses documentos – Transcrição, Matrícula de Imóvel e Escritura de Imóvel – fazem parte do registro imobiliário, mas têm funções diferentes. Confira abaixo.
Escritura de Imóvel
A escritura pública de compra e venda é um documento lavrado em cartório que formaliza a negociação entre comprador e vendedor.
- Feita em um Cartório de Notas, com reconhecimento da transação.
- Demonstra a intenção das partes, mas não transfere a propriedade do imóvel.
- É obrigatória para imóveis de valor superior a 30 salários mínimos.
- Pode ser substituída por um instrumento particular de compra e venda, se o imóvel for financiado pelo SFH (Sistema Financeiro de Habitação).
Atenção: A escritura sozinha não garante a posse do imóvel! Para que o comprador seja oficialmente reconhecido como proprietário, ele precisa registrar o imóvel na matrícula.
Matrícula de Imóvel
A matrícula funciona como a “certidão de nascimento” do imóvel. Ela contém todo o histórico do bem desde que foi registrado pela primeira vez.
- Cada imóvel tem uma única matrícula, registrada no Cartório de Registro de Imóveis correspondente.
Esse documento contém informações como:
- Descrição completa do imóvel (tamanho, localização, confrontações).
- Nome dos atuais e antigos proprietários.
- Registros de compra e venda.
- Ônus reais (hipotecas, penhoras, usufruto).
Qual a importância?
- Para que o comprador seja legalmente reconhecido como dono, a escritura precisa ser registrada na matrícula do imóvel.
- Bancos e instituições financeiras exigem a matrícula para financiamentos e análise de crédito.
- Qualquer restrição ou pendência no imóvel (como hipoteca) aparece na matrícula.
Transcrição de Imóvel
A transcrição é o sistema antigo de registro de imóveis que existia antes da criação das matrículas (Lei 6.015/73).
- Antes de 1976, os imóveis eram registrados apenas como transcrições nos cartórios.
- Não havia uma matrícula única para cada imóvel, apenas registros de transações.
- Para regularizar um imóvel com transcrição antiga, é necessário abrir uma nova matrícula no cartório correspondente.
Qual a importância?
- Se um imóvel ainda estiver na fase de transcrição, pode ser necessário um processo de regularização para convertê-lo para o sistema de matrícula.
- Em alguns casos, um imóvel com transcrição pode ter problemas para ser financiado ou usado como garantia de crédito.
Transcrição x Matrícula de Imóvel x Escritura de Imóvel
| Documento | O que é? | O que faz? | Onde é feito? |
| Escritura | Contrato oficial de compra e venda | Formaliza a negociação, mas não transfere a propriedade | Cartório de Notas |
| Matrícula | Registro único do imóvel | Contém todo o histórico do imóvel e confirma a posse legal | Cartório de Registro de Imóveis |
| Transcrição | Registro imobiliário antigo (pré-1976) | Registra transferências, mas sem o controle detalhado da matrícula | Cartório de Registro de Imóveis |
Se você está pensando em usar um imóvel para obter crédito ou financiamento, o mais importante é ter a matrícula regularizada e atualizada.
Como emitir a matrícula de imóvel
Para emitir a Matrícula de Imóvel, você deve solicitar o documento no Cartório de Registro de Imóveis onde o imóvel está registrado. Veja o passo a passo:
Passo a passo para emitir a matrícula de um imóvel
Cada imóvel está vinculado a um cartório específico da cidade onde está localizado.
Se você não sabe qual é o cartório, pode descobrir através da prefeitura, no IPTU ou em documentos anteriores do imóvel. Para solicitar a matrícula, geralmente o cartório pede:
- Endereço completo do imóvel
- Número da matrícula (se souber) ou dados do proprietário
- Nome completo do proprietário atual
Como solicitar a certidão da matrícula atualizada
Você pode solicitar presencialmente no cartório ou online (se o cartório oferecer esse serviço).
O pedido pode ser feito por qualquer pessoa, não apenas pelo dono do imóvel. O valor varia por estado e cartório, geralmente entre R$ 40 e R$ 120.
O prazo de entrega depende do cartório, mas pode variar entre 1 e 5 dias úteis. Se solicitado online, a matrícula pode ser enviada em formato digital (PDF).
Como emitir a matrícula online?
Caso queira mais agilidade, algumas plataformas permitem a solicitação online, como:
- Registro de Imóveis do Brasil
- Central de Registradores de Imóveis do seu estado (exemplo: em São Paulo, o site é www.registradores.org.br)
Dica: Para financiamentos, empréstimos e análises de crédito, as instituições financeiras costumam exigir a matrícula atualizada (emitida nos últimos 30 dias).
Quando é necessário fazer uma averbação na matrícula do imóvel?
A averbação na matrícula do imóvel é necessária sempre que há alguma alteração nas informações registradas na matrícula do imóvel.
Ela serve para atualizar oficialmente o documento no Cartório de Registro de Imóveis e garantir que a matrícula reflita a situação real do imóvel e do proprietário.
Principais situações que exigem averbação
Alterações na construção ou características do imóvel
- Construção de um novo imóvel no terreno
- Ampliação, reforma ou demolição
- Regularização de imóvel (se antes não tinha registro da construção)
Exemplo: Você construiu uma casa em um terreno que só tinha o lote registrado. Precisa averbar a construção para que ela passe a constar na matrícula.
Mudança no estado civil do proprietário
- Casamento (com regime de bens)
- Divórcio ou separação
- Falecimento do proprietário e inventário
Exemplo: Se o proprietário se casou e o regime de bens exige que o imóvel passe a ser dos dois cônjuges, essa alteração precisa ser averbada.
Transferência de propriedade
- Compra e venda do imóvel
- Doação ou herança
- Partilha de bens (divórcio ou falecimento)
Exemplo: Se o imóvel foi comprado e o novo dono quer regularizar a propriedade, a escritura deve ser registrada e averbada na matrícula.
Inclusão ou baixa de ônus reais
- Hipoteca ou alienação fiduciária (financiamento)
- Penhora judicial
- Quitação de financiamento (baixa da alienação fiduciária)
Exemplo: Se você pegou um financiamento imobiliário, a alienação fiduciária será averbada. Quando quitar o financiamento, precisará averbar a baixa para retirar essa restrição da matrícula.
Mudança de nome da rua ou numeração do imóvel
- Alteração oficial do endereço pela prefeitura
Exemplo: Se a prefeitura mudou o nome da rua do imóvel, a atualização precisa ser feita na matrícula para evitar problemas futuros.
Como fazer uma averbação?
- Reunir os Documentos Necessários: Matrícula atualizada do imóvel, documento que comprova a alteração (ex.: escritura pública, certidão de casamento, habite-se da prefeitura, etc.)
- Solicitar a Averbação no Cartório de Registro de Imóveis: A averbação deve ser feita no cartório onde o imóvel está registrado.
- Pagar as Taxas: O custo varia conforme o tipo de averbação e o estado, podendo ir de R$ 100 a R$ 500 ou mais, dependendo da complexidade.
- Aguardar o Prazo: Normalmente, leva de 5 a 15 dias úteis para a atualização ser concluída.
Por que a averbação é importante?
- Evita problemas legais (ex.: impedir venda de um imóvel com registro desatualizado)
- Facilita financiamentos e transações (bancos exigem matrícula atualizada)
- Garante a segurança jurídica da propriedade
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A matrícula do imóvel é um dos documentos mais importantes na análise de crédito com grantia de imóvel.
Ter a matrícula atualizada e livre de restrições pode garantir taxas de juros mais atrativas e facilitar o acesso a valores mais altos.
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